Покупка недвижимости иностранцами: налогооблажение

Для покупки недвижимости во Франции многие нерезиденты создают компанию по управлению недвижимостью (SCI).

Налоги в случае приобретения объекта недвижимости такой компанией уплачиваются те же, что при отсутствии таковой, в том числе в случае, если её акционерами являются нерезиденты Франции.
Компания выплачивает налог по общей ставке: 5-6 % в зависимости от местоположения объекта недвижимости.
Кроме того, покупатель должен оплатить услуги нотариуса: 1-2 % в зависимости от стоимости недвижимости.
При покупке акций компании SCI с акционеров взимается 5-процентная пошлина

Компания по управлению недвижимостью может облагаться подоходным налогом, его акционеры в этом случае платят налог из их доли. Компания может также облагаться корпоративным налогом, как классическая коммерческая фирма. Приприобретении недвижимого имущества во Франции чаще рекомендуется выбирать подоходное налогообложение.
Следует отметить, что в случае, если компания сдаёт в аренду меблированное жильё, она облагается корпоративным налогом, что может негативно отразиться при перепродаже жилья.

Во Франции в компании SCI, не облагаемой корпоративным налогом, широко распространена практика бесплатного предоставления своим акционерам объектов недвижимости, которые находятся в её собственности. Эта операция во Франции налогом не облагается.
Доходы нерезидентов от аренды недвижимости во Франции облагаются минимальной ставкой в 20 % плюс социальные отчисления 17,2 %. Кроме случаев, если нерезидент может доказать, что его налоговая ставка была бы меньше 20 %, если бы он был налоговым резидентом Франции и, следовательно, подлежал обложению французским налогом на все его совокупные доходы.
Возможно, что нерезидент также будет облагаться налогом в своей собственной стране. Тогда всё будет зависеть – при наличии налогового соглашения – от пункта об устранении двойного налогообложения.
Согласно налоговому соглашению с Россией, доход от аренды пустой недвижимости, считающийся поземельным доходом, облагается налогом исключительно в стране, где находится недвижимость.

Все компании – французские или иностранные, – имеющие во Франции объекты недвижимости на 1 января, облагаются ежегодным налогом в размере 3 % от рыночной стоимости этих объектов. Однако в случае, когда компания ежегодно подаёт обязательные налоговые декларации для своего режима налогообложения, она освобождается от этого налога.

Акционеры-нерезиденты компании по управлению недвижимостью могут облагаться солидарным налогом на богатство, если размер их активов недвижимости во Франции превышает 1 300 000 евро.

Продажа имущества во Франции всегда подлежит налогообложению. При расчёте подоходного налога с физических лиц налоговая ставка составляет 19 %. Налог оплачивается акционерами в случае продажи акций компании, владеющей объектом недвижимости; или компанией, в случае продажи только недвижимости.
Кроме того, прирост капитала нерезидентов также подлежит уплате социальных отчислений в размере 17,2 %. В зависимости от продолжительности владения недвижимостью продавец может воспользоваться прогрессивным снижением подоходного налога и социальных отчислений. Так, если недвижимость находилась в собственности более 30 лет, прирост капитала от перепродажи освобождается от уплаты налогов и социальных отчислений.
В случае, когда недвижимость, предназначенная для продажи, является основным местом проживания продавца, он может быть освобождён от уплаты налогов и социальных отчислений независимо от продолжительности владения недвижимостью.

В международном контексте передача по наследству или дарение недвижимости, находящейся во Франции, часто облагается налогом. Речь идёт об акциях компании SCI и её текущих счетах. Согласно налоговому соглашению с Россией, права дарения или наследования объектов недвижимости оплачиваются в стране, где находятся указанные объекты.

Исходник данной статьи в журнале “Perspective” №7